在一線城市，能租到一大間坐北朝南、靠山面海，且租金便宜的辦公室嗎？還真能。

這不是開玩笑。在深圳，這樣“優(yōu)質(zhì)低價”的辦公室真實存在，而且不在少數(shù)。

“毗鄰地鐵，交通方便，獨立窗戶，辦公配套齊全，拎包即可入駐，月租800起，簽約一年免租三個月。”一則在社交媒體上發(fā)布的廣告，吸引了懂懂筆記的注意力。經(jīng)過溝通和交流，我們見到了這則廣告的主人：這家創(chuàng)客孵化器的負(fù)責(zé)人小雄。他告訴懂懂筆記，今年孵化器都不好做，為了緩解運營壓力，不得以將辦公室“半租半送”來吸引租客。

在孵化器大堂，懂懂筆記看到光榮墻上，密密麻麻的掛著大量的獎牌、機構(gòu)授予的榮譽稱號，加上不同公司LOGO標(biāo)牌組成的墻體，與整個辦公區(qū)的冷冷清清形成了鮮明的對比。數(shù)千平米空置的場地，令人略感凄涼，這些曾經(jīng)被稱作是創(chuàng)業(yè)福地的孵化器，都經(jīng)歷了什么?

通過小雄的關(guān)系，我們見到了他的兩位好友，同樣是在深圳經(jīng)營孵化器多年的劉經(jīng)理和Jason，還有目前駐守在此的一家創(chuàng)業(yè)公司創(chuàng)始人吳敏。他們過去這三年來的經(jīng)歷，或許會給我們帶來很多感悟。

高調(diào)喧鬧的孵化器，曾孕育無數(shù)希望

“我們趕上了個好時代，創(chuàng)業(yè)簡單多了。”

創(chuàng)業(yè)者吳敏告訴懂懂筆記，他2014年懷揣五萬元開始創(chuàng)業(yè)，曾經(jīng)最大的期望就是能和志同道合的小伙伴們擁有一個敞亮的辦公室。恰好，那一年開始深圳的創(chuàng)客空間、孵化器、產(chǎn)業(yè)園應(yīng)運而生。

大量財政補貼與資本熱錢的流入，使得孵化器項目似乎在一夜之間，就成了許多機構(gòu)爭相競逐的香餑餑。無論是地產(chǎn)商、物管機構(gòu)、運營機構(gòu)甚至傳統(tǒng)企業(yè)，都想在風(fēng)口之上搶一票紅利，做一個能夠賺錢的孵化器。

“在我創(chuàng)業(yè)初期，深圳的孵化器就已經(jīng)有很多了，幾乎遍布關(guān)內(nèi)關(guān)外。”吳敏告訴懂懂筆記，房租低廉對小型創(chuàng)業(yè)公司是第一要素。他最早以為孵化器都是利用舊廠房改造的簡陋辦公場所，但公司最后花980元/月租的辦公空間，卻連他自己都不敢想象：“那是在關(guān)內(nèi)的甲級寫字樓里，毗鄰雙地鐵，樓下就有公交站，而且裝修都帶落地玻璃，待客也非常有檔次。”

和他“共享”這個創(chuàng)客空間的，幾乎都是年輕團隊發(fā)起的創(chuàng)業(yè)項目，電競直播、智能馬桶、在線擼貓、同性社區(qū)......以互聯(lián)網(wǎng)和新奇特居多，很多創(chuàng)始人在孵化器的組織下，會時常聚在一起，用腦洞大開去碰撞創(chuàng)新的火花。

吳敏記得，正是低廉的租金，良好的氛圍，讓他們這些看起來奇奇怪怪的創(chuàng)業(yè)項目多了幾分成功的可能。

“創(chuàng)業(yè)紅利期，許多孵化器都是在投資未來，看似公益性的資源補貼，才能使更多年輕人有創(chuàng)業(yè)的欲望。”在吳敏看來，低廉的租金，高檔的辦公環(huán)境，都是創(chuàng)客們在創(chuàng)業(yè)大潮中理應(yīng)享有的。

他認(rèn)為只有創(chuàng)業(yè)的門檻降低了，才會有更多新想法新創(chuàng)意誕生，社會也才能夠在創(chuàng)新的推動下進步，孵化器理應(yīng)就是政府行為的一部分，“加上許多孵化器都是有一定的資金和物業(yè)背景，所以當(dāng)時絲毫不擔(dān)心這些空間運作的可持續(xù)性。”

即便很多創(chuàng)業(yè)公司陷入低潮，吳敏認(rèn)為降低門檻、扶持補貼創(chuàng)業(yè)的社會環(huán)境不應(yīng)該改變，包括對創(chuàng)客空間的扶持。

但是，“廉價”的午餐能吃很久嗎？

缺少“種子”的孵化器，最終成了 “二房東”

“其實創(chuàng)客空間也是商業(yè)公司，可絕非慈善機構(gòu)。”

劉經(jīng)理并不太認(rèn)同吳敏的看法。他告訴懂懂筆記，許多孵化器本身并不擁有物業(yè)，都是輕資產(chǎn)運作的“二房東”罷了。

“大多都和我們一樣，物業(yè)是通過打包租回來的。”劉經(jīng)理表示，因為大部分孵化器本身不作物業(yè)投資，所以相對而言，風(fēng)險比較低，也避免項目失敗所帶來的巨大損失。

以他的孵化器為例，場地是按照每平方米100元/月的租金從開發(fā)商手里整層承租下來的，標(biāo)稱1200平方米，“租金加上管理費用，每月支出都在22萬左右，但實際可作為創(chuàng)客辦公室的面積，只有880平方米。”

在他出示的幾份入駐協(xié)議中，懂懂筆記發(fā)現(xiàn)，這家位于南山中心區(qū)域的創(chuàng)客空間，租金僅僅85元/平方/月，以10平米的辦公隔間為例，算上管理費用公攤，水電空調(diào)公攤，月租僅需1100元，價格遠(yuǎn)低于周邊的商業(yè)辦公樓，甚至比周邊的部分城中村單間還便宜。

正因為如此，在深圳的孵化器剛興起時，很多場地都供不應(yīng)求，許多創(chuàng)業(yè)項目甚至要排隊等待入駐。

那么，出租單價比承租單價還低，加上管理費用的支出，作為“二房東”的孵化器豈不是巨虧？

“一開始并不虧，還有些許利潤空間的。”劉經(jīng)理表示，許多孵化器都在創(chuàng)業(yè)紅利期里拿到了部分資金用于補貼租金。所謂資金有兩方面，一種是來自政府部門對于創(chuàng)客項目、創(chuàng)客空間的補貼；另一種是投融機構(gòu)對創(chuàng)客空間的戰(zhàn)略投資，并把空間當(dāng)作自有項目吸引大量投資者的熱錢，“我們屬于前者，所以在計劃做孵化器前就申請了財政補貼。”

除了空間簡裝修的費用來自財政支持之外，在租金方面也有一定額度的財政補貼。劉經(jīng)理告訴懂懂筆記，在算上資金補貼之后，他們的空間每平方米出租成本僅為71.8元/方/月，在出租給創(chuàng)企之后，還可以有些中間差價，可以用于補貼空間本身的運營支出，有部分還能實現(xiàn)盈利。

“但微盈利并不是我們做孵化空間的主要目的。”劉經(jīng)理表示，“孵化”顧名思義就是初創(chuàng)項目養(yǎng)成。大部分孵化器都留有部分財政補貼或融資資金，作為創(chuàng)客項目的孵化基金。

而他們要做的，是通過對入駐初創(chuàng)項目的篩選，投資部分優(yōu)秀的種子項目，并匹配大量行業(yè)資源，提供營銷、法律和技術(shù)建議等服務(wù)，為項目茁壯成長保駕護航，“在項目成型開始融資時，我們會退出變現(xiàn)，實現(xiàn)收益。”

這個“套路”，不僅僅是在北上廣深等一線城市，大江南北的孵化器又能有幾家例外。

愿望是美好的，現(xiàn)實卻很骨感。

雖然大部分孵化器都有自持項目，但多數(shù)種子連“發(fā)芽”都很吃力，更別說“成長”了。劉經(jīng)理無奈地表示，他的創(chuàng)客空間三年來投資了近30個種子項目，對外推薦了近百項目，但至今都沒有任何一個項目能夠讓他看到未來。

Jason也向懂懂筆記透露，他們成立至今兩年時間，在孵化項目上投入了近三千萬的資金，但許多項目都在A輪前夭折了，“幾乎可以用損失慘重來形容，種子期的投資成功率極低，所以我們現(xiàn)在都不敢自持（項目）了。”

就連曾被一些南方媒體譽為“創(chuàng)客之星”的吳敏，其引以為傲的二次元創(chuàng)意項目，也在拿到孵化器種子輪投資后，因缺乏合理的商業(yè)模式而停滯不前。如今，留守的幾名核心成員都在租金低廉的辦公室里期待著奇跡出現(xiàn)。

“唯一沒想到的，就是我們居然比‘在線擼貓’更早陷入困境。”當(dāng)年的孵化器中，有不少像吳敏那樣，商業(yè)模式上很不成熟，但頭腦一熱就創(chuàng)業(yè)的項目。

他們在窘迫的資金環(huán)境中掙扎，尋求新的突破或機會。而比他們更期盼突破的，則是那些動用了大量補貼資金的孵化器運營方。如果種子項目無法實現(xiàn)應(yīng)有的經(jīng)濟效益，那么孵化器的價值，也僅僅就是賺著廉價租金差價的“二房東”。

饑不擇食的孵化器，正走向自我消亡

如果說，不成熟的項目只是讓孵化器難以實現(xiàn)投資變現(xiàn)，那么“不靠譜”的創(chuàng)業(yè)項目，或許就會將一些孵化器推向深淵。

“從去年中開始，就有許多創(chuàng)客項目跑路了。”Jason告訴懂懂筆記，他們是龍華地區(qū)比較有規(guī)模的大型孵化器，可以容納項目超過120個。但從去年中開始，就陸續(xù)有很多創(chuàng)客項目申請退出，甚至有些拖欠了好幾個月租金的項目，在一夜之間就突然“消失”了。“到去年底，原本熙熙攘攘的公共區(qū)域，就已經(jīng)變得異常冷清了。”

他表示，從去年中到年底短短的半年時間，撤出的企業(yè)就多達(dá)56家，占了入駐項目總數(shù)的一半多，其中有近10家創(chuàng)企在撤出時欠了3個月到半年不等的租金管理費用。在創(chuàng)客團隊?wèi){空“消失”之后，這些費用都需要孵化器自己來“買單”。

這些陸續(xù)撤出的企業(yè)，大部分都是創(chuàng)立不足兩年的團隊。很多成立至今都沒有任何的變現(xiàn)能力，還有大量天天在找融資，卻徒勞而返的“奇葩”項目，甚至有的創(chuàng)企已經(jīng)陷入財困長達(dá)一年時間。

“本身看起來靠譜的種子投資模式，就沒賺到錢，現(xiàn)在反而還要因為這些不靠譜的項目賠錢。”感同身受的劉經(jīng)理也表示，由于大量創(chuàng)企退出，孵化器入駐率近一年來都處于不飽和的狀態(tài)，但他要繳納給物業(yè)出租方的租金可絲毫沒有改變。

今年春節(jié)后，劉經(jīng)理的孵化器已經(jīng)開始從微盈利轉(zhuǎn)為虧損了，“我粗略估算了下，如果要保本，入駐率至少要達(dá)到70%以上。”

隨著租金（管理費）收入日漸減少，許多孵化器為了維持正常的運作，也開始拖欠物業(yè)方的租金和管理費用。

據(jù)劉經(jīng)理介紹，他們的孵化器拖欠大廈物業(yè)方的租金周期普遍都在三個月以上，但由于孵化器有項目和裝修等資產(chǎn)投入，所以物業(yè)方也不會在短期內(nèi)將他們“掃地出門”。

租客、孵化器、物業(yè)方，都在一種微妙的狀態(tài)下互相耗著。

“除了拖著（物業(yè)）租金之外，我們也只能盡可能的加強宣傳，并以更低廉的卡位方式出租，希望能招更多的創(chuàng)客入駐。”劉經(jīng)理告訴懂懂筆記，因為許多創(chuàng)客項目經(jīng)過兩到三年的洗禮，資金鏈相繼斷裂，很多熬不下去的創(chuàng)企迎來了倒閉潮。

從今年初開始，原本供不應(yīng)求的孵化器空間就變得冷冷清清，即便投入了大量的推廣費用也少有人問津，“所以我們已經(jīng)開放了入駐企業(yè)的門檻限制。”

傳統(tǒng)行業(yè)、打印服務(wù)、服裝批發(fā)、培訓(xùn)機構(gòu)……幾乎很多以前拒之門外的項目，只要能夠交得起租金，就能夠在他們甲級寫字樓里的孵化器離租到一間獨立的辦公室。劉經(jīng)理和Jason介紹，他們熟知的許多孵化器，都試圖通過這樣的方式，緩解資金困難。

“但問題也不少，為了收租引進來的企業(yè)，有些比創(chuàng)業(yè)項目還靠不住。”劉經(jīng)理苦笑，有些企業(yè)在一定程度上也給孵化器帶來了風(fēng)險。就在今年六月，入駐孵化器的幾家P2P機構(gòu)，在一個月內(nèi)接連跑路，許多上當(dāng)受騙的投資者每天都會來孵化器找運營管理方討要公道，部分極端的投資者甚至影響到了其他企業(yè)的正常經(jīng)營秩序。

在大量的社會公司進駐之后，許多孵化器的“創(chuàng)業(yè)孵化”也變得虛有其名，“近一年多來，專項補助審批變得越來越嚴(yán)厲，額度也越來越小，我感覺許多孵化器的項目都在走向低谷。”

在這個有著1100萬人口的創(chuàng)業(yè)前沿城市，擁有近450家創(chuàng)業(yè)孵化器（在冊），并曾創(chuàng)下過8500多個創(chuàng)業(yè)團隊入駐的輝煌記錄。然而，“虛火”也把大量孵化器“燒”了個遍體鱗傷，大量泡沫的破滅也讓行業(yè)遭受陣痛。“有的玩家已經(jīng)退出了，有的還在嘗試最后的掙扎，這場游戲里真正的贏家其實寥寥無幾。”

走進孵化器的人，與打造孵化器的人，都是期待著在風(fēng)口下實現(xiàn)夢想。實際上，很多“初心”就已經(jīng)跑偏的玩家，都只是這場游戲中的過客而已。深圳的這幾家孵化器或許有一定的代表性，或許只是個案，但他們的經(jīng)歷都在告訴還在圈里的玩家，務(wù)必理性思考自身的定位以及所能創(chuàng)造的核心價值，并在困境中摸索轉(zhuǎn)型之道。

“這三年等于是打了個水漂，孵化器里面虛的太多了。”劉經(jīng)理的話，似乎是為2018年的孵化器行業(yè)做了一個小小的注腳。

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